マンション管理

2014年6月17日 (火)

マンション住まいの方に朗報?

マンションに対して割安の料金で電力を販売する、それも既存のマンションに・・・・

マンションに住んでいる居住者にメリットのありそうなこの事業を関西電力が今年度にも開始するそう。

現在、マンションに住んでいる居住者は、電力会社と個々に低圧契約を結んで利用していますが、この新サービスではマンションの管理会社や管理組合が、関電と割安な高圧契約を結び、変圧して各戸に電気を送るという仕組み。

これにより、個々に契約するより電気料金は5%程度下がるとみられます。

東京電力も同様なサービスを始める計画があるようです。

この両社の動きは、2016年度からの電力小売りの全面自由化に向けて顧客引き留めの動きだとみられますが、このような競争が働くことによって、電気料金の節約につながるのであればうれしい限りです。

マンション管理組合の理事の皆さん、この動き、要チェックです!!

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2014年6月 9日 (月)

マンションが傾くって??

もし、皆さんが今、居住しているマンションが傾いたらどうですか?

不安になってしまいますよね。

まさにそんなニュースが報道されています。

そのマンションは、横浜市西区にあるマンションで、11年前に住友不動産が分譲(施工業者は熊谷組)したもので、5棟でおよそ260戸が入居しています。

このうちの1棟で販売から半年後に、住宅棟同士をつなぐ外廊下の手すりにズレが発生したのです。

このズレはこれまでに何度も確認され、そのたびに補修工事で対応してきましたが、あまりにもおかしいとの住民からの要請を受け、住友不動産側が今年3月に行ったボーリング調査を実施し、その結果大きな問題が見つかったのです。

本来、建物を支える基礎の杭は「支持層」と呼ばれる強固な地盤まで達していなければなりません。

しかし、このマンションではその杭が「支持層」まで達しておらず、このためマンションが傾き手すりに”ズレ”が発生したようです。

今後さらに傾いたり、沈下したりする可能性もあるため、安全とはいえないことから問題の棟の住民65世帯を対象に仮の住まいを無償で用意し、引越しを促しているそうです。

住友不動産は、補修を行うのか建て替えるのか現在検討中といいます。

しかし、住民はとても困惑しているのではないでしょうか?

住宅ローンが残っている家庭も多いはずですし、今後の対応によっては生活が変わってします可能性もあるわけで、不安で不安で仕方ないと思います。

住友不動産と熊谷組は真摯に対応して、住民の不安を払拭できる説明と対応をお願いしたいと思います。

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2013年3月28日 (木)

マンション管理とスラム化

今朝の新聞にマンション管理についての記事があり、考えさせられました。

豊島区にある築40年超の5階建てワンルームマンション。

このマンションは全部で20戸が全て賃貸に出されていて、かつ、管理組合がないため老朽化が著しい物件とのこと。

外壁を伝う配水管が腐食し下水が漏れていて、夏になると悪臭がするというから、近隣住民にも迷惑が掛かっている状況のようです。

豊島区も適正管を求める条例を制定し今年7月から施行するようですが、どの程度効果が出るのかは未知数だと思います。

というのも、この条例で義務付けるマンション管理の8項目は、管理組合が存在していない場合は実効性が乏しいのではないかと思うからです。

8項目とは、以下の通りです。

・管理規約の作成や保管
・総会や理事会議事録の作成や保管
・名簿の作成や保管
・設計図書の適正保管
・緊急連絡先表示板などの設置
・法定点検や清掃の実施
・長期修繕計画の作成
・町会への加入などを協議

この条例では、管理組合や所有者にやる気がなく、改善しない物件についてはマンション名を公表するという罰則がありますが、ワンルームマンション所有者個人では、なかなかできないことですよね?

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2012年4月 3日 (火)

電気料金 マンションも値上げの対象!

東京電力による大口企業への電気料金値上げ。

今月から順次値上げを実施しているようですが、比較的規模の大きなマンションの共用部分についてもその値上げの対象となっています。

マンションでは、専用部分では各世帯と個別に契約を結ぶ家庭料金とマンション管理組合が支払う共用部分(廊下やエレベーター、外灯等)の電気料金があります。

家庭用の電気料金は国の認可が必要とのことで、今回の値上げの対象ではありません。

しかし、マンションの共用部分の電気料金については、家庭用よりも割安な事業者と同じような契約を結んでいる場合があります。

その判断基準は

”変圧器”

の有無です。

変圧器があれば事業用として値上げ対象になるとのことです。

マンション管理士の全国団体には相談が相次いでおり、その主な内容は、

「家庭用と事業用を同じ扱いにするのはおかしい」
「一方的な値上げに応じなければならないのか」

などという相談が多いとのことです。

特に、内廊下や外灯の多い広敷地型マンションなど消費電力が大きいマンションがダメージを受けるようです。

報道にある660世帯余りが入居する東京都荒川区のマンションでは、電気料金を16%値上げする通知が届き、ことし7月以降年間220万円近く上がるということです。

値上げによって1世帯当たり年間およそ3000円の負担が増える計算です。

これでさらに家庭用の値上げとなると・・・(T_T)

マンション管理士の全国団体では、マンションの共用部分の電気は企業などの事業目的ではなく、あくまで住まいのためのものだとして、値上げする場合は一般家庭用と同じように国の認可を取るべきだという要望書をまとめ、近く政府や経済産業省、それに東京電力に提出する予定とのことです。

枝野経済産業相は東電の役員報酬や社員の給与について 「公務員や独立行政法人と横並びで当たり前」 と述べてますから、まだまだ公務員より高いのでしょう。

政府の第三者委員会(東京電力に関する経営・財務調査委員会)の報告書でその一端が垣間見れます。

大卒社員の年収は50歳で約1200万円、55歳で1300万円。

「2割カット」でも50歳で1000万円前後の年収が維持されます。

さらに東京電力は退職金や福利厚生がかなり手厚いことも指摘しなければなりません。

退職金は大卒管理職が約4000万円、高卒の一般職は約3000万円。

そのうえ、多くの企業で労使折半となっている健康保険料は会社が7割負担し、社員の「リフレッシュ財形貯蓄」には会社から年8.5%もの利子補給があるのです。

通常、赤字になればボーナス支給ゼロは当たり前です。

さらに上記福利厚生の見直しもしっかりやってもらわないと・・・

それもせず、まず値上げ???

枝野経済産業相、東京都をはじめとする各自治体は怒るわけです。

ホント、ため息が出ますよねぇ〜

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2012年3月16日 (金)

マンション上階の男児騒音に慰謝料支払い命令!

久しぶりにマンションネタです。

マンションにお住まいの方であれば、”音”のトラブルの話を一度や二度、聞いたことがあるのではないでしょうか?

今回は、その”音の”問題で訴訟まで発展した事例です。

場所は東京都品川区のマンション。

真上の部屋に住む男児(幼稚園児)が跳びはねてうるさいとして、階下の夫婦が騒音の差し止めなどを求める訴訟をおこしました。

その判決(東京地裁)が15日にありました。

それによると

「我慢の限度を超えている」

として、男児の父親に一定以上の騒音を出さないよう命じ、

「夫婦が求めた慰謝料計60万円」

「妻が頭痛で通院した治療費」

「騒音測定の費用」

を請求通り支払うように命じました。

判決理由を見てみると、夫婦が業者に依頼して騒音を測定した結果に基づき

「男児が跳びはねたり、走り回ったりする音は生活実感としてかなり大きく聞こえ、相当の頻度であった」

と指摘し、配慮すべき義務を父親が怠ったと判断しました。

受忍限度を超えているという判決が出るということは、相当な騒音だったのでしょう。

私の住んでいるマンションでも生活音トラブルは結構あります。

ピアノの打鍵音がうるさい、ペットの鳴き声がうるさい、女性のハイヒールの音がうるさい、お母様方の井戸端会議の声、子供の遊ぶ声、エアコンの室外機の音などなど・・・

挙げればキリがありません。

共同住宅ですから人に迷惑をかけるようなことはしてはならないのは当然ですが、隣にどんな人が住んでいるかわからない等という、希薄な人間関係も問題を拗らせ、大きくしていると思います。

顔を合せて会話できるような関係になっていれば、気分的に音の聞こえ方も変わって来ると思います。

そういう私も、犬を2匹飼っていますので音に関しては注意しています。

なるべく音が響かないようにカーペットを敷き対策しています。

また、両隣、上階、階下の方には年末年始のご挨拶や、いただき物をおすそ分けなどをして、日ごろから顔が見えるようなお付き合いを心掛けています。

今のところ、上手くいっているようですヽ(^o^)丿

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2012年1月 4日 (水)

区分所有法、見直しへ!

年明け最初の投稿です。

本年もよろしくお願いします。

今年最初の話題は、マンション管理についてです。

3.11の大震災以降、なかなかマンション管理について触れる機会が少なくなっていましたが、少しづつ掲載していきますのでよろしくお願いします。

今回、政府が検討している改正内容は、マンションの建替えをしやすくするためのものです。

建替えから見てみます。

現行法上、原則として所有者の5分の4以上の同意に加え、所有者が所有面積に応じてもつ議決権の5分の4以上の同意が必要です。

当時は、老朽化マンションがマンションが少なかったため、財産権の保護に重点がおかれた規定でも特に問題はなかったのですが、現在は、老朽化マンションが増え、老朽化していても

「今の家に住み続けたい」

「資金が出せない」

「高額な保証を求める」

などの主張があり、建替えができない状況が続いていました。

今回の改正では、老朽化の現状を踏まえ、所有者、議決権の合意条件を引き下げ、さらに、もともとあった土地に建物を建て替える規定も見直し、違う土地に建て替えることも可能とする方針です。

これにより、新しいマンションが完成するまでの間、旧住宅に住み続けることが可能となり、居住者の金銭的、精神的負担の軽減につながります。

また、同じ土地に建て替える場合であっても、工事の間、居住者に公営住宅の空室を低料金で提供することも検討するそうです。

共有部分の大規模改修についても、現行法では所有者及び議決権の4分の3以上の決議が必要でしたが、それも過半数に引き下げる方向とのことです。

この法案改正は、老朽化マンションの建て替えの起爆剤となりうるのでしょうか?

私自身、この厳しい経済情勢の中、ルールのみ見直しても本当に立替が促進されるのかどうか疑問を感じています。

なぜなら、「資金が出せない」「居住地を移動したくない」方々にどう対応していくのか、年老いた方のみの世帯、単身世帯などの方々に対してどのようにフォローしていくのか、ペットを飼っていた方を公営住他に入居させてあげられるのか・・・などの居住者が不安に感じる様々な部分に対しての回答につながっていないからです。

今後のスケジュール感は、4月をメドに検討会議を開き、12年中に詳細を詰め、13年の通常国会に「区分所有法」や「マンション建て替え円滑化法」等の関連法案を提出する考えとのことです。

いずれにせよ、建替え促進ばかりを主眼に置いた要件緩和だけでなく、居住者の精神的部分も考慮した改正になるよう切に希望します。

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2011年8月29日 (月)

大京のライオンズマンション 構造欠陥で建て替え

こんなことがあるのだろうか?

ベランダの壁のタイルをはがすと、次々と発泡スチロールや木枠、網等が出てきた。

これは、分譲マンション大手の大京が平成8年から販売した川崎市川崎区の築14年のライオンズマンション京町(7階建て、72戸)での出来事。

柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明したため、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをするという。

この物件は、平成9年3月に完成しました。

施工は東亜建設工業でしたが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注。

平成20年ごろから一部の部屋で雨漏りするようになり、21年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱と梁の結合部分などに発泡スチロールや木材の混入と空洞が確認されたとのことです。

また、柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかり、大京が委託した第三者機関の審査でも、強度の基準を満たさない恐れのある階があると指摘されました。

東日本大震災でも建物は大きく揺れ、壁面に複数のひび割れが生じました。

欠陥を目の当たりにした住民たちは「これはひどい」と絶句。

それは当然でしょう。

管理組合は修繕での対応は不可能として建て替えを要求したところ、大京と東亜建設工業が建て替え費用約16億6千万円と引っ越し代などを払うことで今年3月に合意したとのことです。

今後解体し、来年夏に着工、25年完了の予定のようです。

大京によれば、

「築十数年であれば通常は修繕工事で済むので、こうした建て替えは過去に例がない。あってはならないことで反省している。住民の不安解消のため、誠心誠意対応している」

と述べ、

東亜建設工業も

「元請けとして建て替えには真摯に対応したい。工事の外注先は大京から紹介された業者で、その後会社を分割して別会社になっており、施工不良の原因は問い合わせたが分からなかった」

と説明しています。

ここまで悪質な手抜き工事を聞いた時は私もびっくりです。

と同時に、私のマンションは大丈夫かとも心配になりました。

しかし、なぜこのような工事が行われ、なぜ大京や元請け会社が見抜けなかったのでしょうか?

建設工事を一括して下請けに出す「丸投げ」は平成18年の建設業法改正で全面禁止されていますので、それ以降の物件は大丈夫だと信じたいですが、業界の体質はすぐに替えられるとはなかなか考えにくいですよね・・・。

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2011年4月26日 (火)

マンションは地震に強い

4月21日、高層住宅管理業協会は、東日本大震災によるマンション被災状況調査結果を発表しました。

調査対象は、同協会の会員会社が管理するマンション。

それによると、建物の全壊や建替えが必要な「大破」はゼロでした。

その調査は、東北6県で会員会社25社がマンションの管理を受託する1642棟を対象に実施し、その数は東北6県の全マンションに占める割合は約90%になるとのことです。

結果は次のとおりです。

「倒壊」や「大破」・・・ゼロ

構造体の補強や修理が必要な「中破」・・・26棟(1.6%)

構造耐力に支障はないが補修工事が必要な「小破」・・・283棟(17.2%)

外見上ほとんど損傷がない「軽微」・・・1024棟(62.4%)

「被害なし」・・・309棟(18.8%)

被害を耐震基準別に見ると次のとおりです。

「旧耐震(1970年以前)」(3棟)・・・全て「小破」

「移行期(1971〜1981年)」(79棟)・・・「中破」が5棟(6.3%)、「小破」が27棟(34.2%)、「軽微・損傷なし」が47棟(59.5%)。

「新耐震(1981年以降)」(1,560棟)・・・「中破」が21棟(1.3%)、「小破」が253棟(16.2%)、「軽微・損傷なし」が1286棟(82.4%)

参考までに、1995年の直下型で最大震度7を記録した「阪神・淡路大震災」では全5261棟の1.6%に当たる83棟が「大破」しています。

今回の調査結果について高層住宅管理業協会の黒住理事長は、

「宮城沖地震(1979年)の学習効果があったことだろう。ライフラインの問題はあるが、少なくとも生命を守る安全性が実証された」

と評価しています。

確かに、今回の調査結果を見るかぎり、震度6〜7では新耐震のマンションでは倒壊も大破もしていません。

ということは、人命を守るという点から安全性が高いということです。

マンション住まいの私としては一安心する調査結果です。

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2011年4月19日 (火)

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」策定

4月18日、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しました。

ガイドライン策定の背景には、マンション販売時に積立金が低めに設定されていたため、数年から数十年おきに実施 される改修工事の時点で積立金が不足しているいことが多いとの実態があります。

このガイドラインは、新築マンション購入者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を 示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するためのものだそうです。

それによれば、次のとおり修繕積立金の額の目安(月額)が示されています。

Ⅰ 専有床面積当たりの修繕積立金の額(A)
 ◇建物の階数が15階未満
  ・建築延床面積が5,000㎡未満  218円/㎡・月(平均値)
  ・建築延床面積が5,000~10,000㎡未満  202円/㎡・月(平均値)
  ・建築延床面積が10,000㎡以上  178円/㎡・月(平均値)
 ◇建物の階数が20階以上  206円/㎡・月(平均値)

Ⅱ 機械式駐車場がある場合の加算額(B)
  [B=イ×台数×購入を予定する住戸の負担割合]
 ◇機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(イ)
  ・2段(ピット1段)昇降式     7,085円/台・月
  ・3段(ピット2段)昇降式     6,040円/台・月
  ・3段(ピット1段)昇降横行式  8,540円/台・月
  ・4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月

修繕積立金の額の目安(Y)を計算する算出式をあらわすと、購入予定のマンションの専有床面積をXとすれば、

[Y=A×X(+B)]

となります。

ここで示されている「修繕積立金の額の目安」は

①主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型マンション
②長期修繕計画作成ガイドラインにおおむね沿って作成された長期修繕計画の事例(84事例)を収集・分析
③新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる方式

を前提に示したものです。

詳しくはこちらをどうぞ。

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2011年3月14日 (月)

マンション管理組合-監事の仕事は楽でない(その11)-

それでは、理事会の場合について考えてみます。

マンション管理組合の理事や監事等の役員は、集会(総会)において選出されます。

この集会決議に対して被選任者が就任を承諾することにより、委任契約が成立します。

理事が他の理事(理事長も含む)に委任するということは、自分の権限の範囲内の行為を行わせるために、さらに代理人を選任し「本人」を代理することになります。

ここで注意が必要なのは、「本人」とは代理を依頼した理事のことではなく、理事を選出した管理組合(区分所有者)ということです。

この構成は、民法上の復代理にあたります。

つまり、

管理組合[本人]―(代理)→理事―(復代理)→他の理事

という関係です。

復代理を選任する権限を復任権といいますが、マンション管理組合の理事のような任意代理の場合は、 原則として任意代理人には復任権はありません。

しかし、本人(管理組合)の許諾を得たときか、やむを得ない事情があるときに限り復代理人を選任できるとしています(民法第104条)。

管理組合の許諾を得るということは、管理規約に定めがないといけないということですから、規約に復代理を認める旨の規定が無ければ、原則理事が他の理事の代理人になることは認められないことになります。

では、規約を改正すれば良いかといえば、話はそう簡単ではありません。

極論ですが、復代理を認めた場合、他の理事が全て理事長に委任した場合は、理事長一人で何でもできてしまうことになります。

このような状況は好ましいとはいえません。

逆に、危険とさえ言えます。

また、私のマンションは団地型マンションですが、各理事は、各棟の代表として選出されているという側面もあります。

復代理を認めてしまうということは、他の棟の理事に託す訳ですから、棟独自の事情が考慮されず議事が進んでしまう可能性もあります。

このようなデメリットと理事会の流会というリスクを比較検討した結果、理事長や他の理事へ委任する復代理は認めないという結論になりました。

議決権行使書の導入については、導入の良し悪しの議論よりも、物理的制約で導入を見送りました。

どういうことかというと、理事会は月1回を定例日としていましたが、その理事会までに、議決権行使を判断できるような議案の要領ができないのです。

私のマンションでは、理事会開催通知を、開催日の2週間前までに発出することになっています。

その間までに、各担当ごとに打ち合わせをし、理事長、副理事長の了解を得、議決権行使の判断ができるレベルの資料作成をすることは、あまりに負担が大きく困難だったのです。

また、集会(総会)は、あらかじめ通知した事項についてのみ決議をすることができますが、理事会の場合は理事会当日までに起こった様々な案件に対して臨機応変に対応しなければなりません。

つまり、議案の要領を作成できたもののみ決議していたのでは対応が遅くなり問題となることがあるのです。

以上のことから、議決権行使書の導入も見送りました。

理事に選出され方は、区分所有者全員の財産を管理していくという自覚と責任感を持ち、積極的に理事会に参加してもらいたいのですが、なかなか現実は厳しいです。

私のマンションでは、復代理と議決権行使書の導入は見送りましたが、出席率向上のためいくつかの対策を講じました。

例えば、役員報酬制度の導入、出席率を含めた理事会活動状況の総会報告、長期欠席者への役員報酬減額制度、役員選出方法の工夫などいくつかの対策を複合的に実施しました。

その結果、かなり流会が減っていると思います。

機会がありましたらこのブログで紹介したいと思います。

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