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2011年2月28日 (月)

マンション管理組合-監事の仕事は楽でない(その9)-

前回は、「理事とは何ぞや」という問題提起をさせて頂きました。

今回はその”理事”について考えてみましょう。

区分所有法は、区分所有権を有している者を「区分所有者」としています。

そして、区分所有法第3条で、

「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地および附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」

と規定しています。

また、区分所有法25条1項は、

「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。」

としています(管理組合法人の場合は別の規定で「理事」と「監事」の選任が必須となっていますが、ここでは混乱してしまうかもしれませんので触れないこととします。)。

マンションの共用部分、敷地、附属施設の管理は、”区分所有者全員”が”共同”で行うことを原則として、その”管理等行う団体(=管理組合)”を定めていますが、これは、マンションを購入した区分所有者はすべてこの団体(管理組合)に入ることになり、勝手に入会を拒否したり、退会したり、また第2組合を作ってはならないと解されています。

しかし、一々全員共同で管理等を行うことは面倒であり、また、現実的でもありません。

したがって、区分所有法では25条1項において、管理業務を常時行う者を「管理者」として選任することができると規定しているのです。

「管理者」とは通常「理事長」がなっている場合が多いと思いますが、管理組合の理事長が当然マンションを代表する管理者となるのではありません。

管理者には、例えば一人の代理人が選ばれてすべてを委託される場合や、分譲業者または管理会社等がなっている場合などもあります。

そのため、管理規約において、

「管理組合の理事長を管理者とする。」

等の規定を記載しないと理事長が管理者とはなりません。

さらに、区分所有法では、あくまでも「できる」と規定していますので、管理者をおくかどうかは任意となっていることにも留意が必要です。

では、「管理者」には何か資格が必要なのでしょうか?

区分所有法では管理者の資格については何ら規定をおいていません。

ということは、管理者は区分所有者でなくても、また、自然人でなくても法人でも構いません。

あくまで、区分所有法上の話ですが・・・。

ここで、また、標準管理規約(単棟型)を見てみましょう。

第6条

「区分所有者は、第1条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合(以下「管理組合」という。)を構成する。」

第30条

「組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。」

35条2項

「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」

35条3項

「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。」

38条2項

「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」

私のマンションの管理規約にも同様の規定がありますが、皆さんのマンションではどうでしょうか?

区分所有法には管理者の資格は定められていませんでしたが、管理規約において標準管理規約(単棟型)のように規定されているならば、

理事及び監事には「区分所有者」しかなれない

ことになります。

例えば、区分所有者の配偶者(当該住戸の共有持分を有していない)は、規約に違反することになるため管理組合の理事にはなれません。

したがって、持分を有しいていない配偶者は、自らが理事として理事会には出席できないということです。

では、理事の代理人という立場で理事会に出席できるのでしょうか?

区分所有法及び標準管理規約には、理事会における委任の規定がありません。

したがって、区分所有者本人のみしか出席者として認められず、配偶者を含む代理人の出席や書面通知(欠席による他の役員への委任状)は定数に数えることはできないということになります。

ですから、出席人数は揃っているのですが、

「定足数み満たないので流会」

なんてこともあるわけです。

仮に、定足数に満たない事を知らずに議決してしまった場合はどうなるのでしょうか?

それは、その意思表示については有効要件を満たさないために、最初から確定的に効果を生じない、つまり「無効」となります。

これは悲しいことです。

私のマンションでもいろいろ検討しました。

その結果、管理規約に理事会への代理出席を可能とする改正を行うとともに、その代理人について

「代理人は、配偶者等その組合員と同居する者」

「委任状の提出義務」

という制限、条件をあわせて規定しました。

つまり、先に出していた例で説明すると、区分所有権のない配偶者が出て来られる場合には、理事であるご本人の書いた委任状を持参していただくことで理事の代わりに理事会に出席し議事を決することができるわけです。

これで、仕事の都合などで理事会に出席できない理事も規約の範囲内で堂々と代理を立てることができます。

問題は「配偶者等その組合員と同居する者」も出席できない場合の取扱いです。

これについては次回に。

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