戸建て住宅 年収の6倍に！

住宅生産団体連合会（住団連）は、「2007年度戸建注文住宅の顧客実態調査」の結果を発表した。

その結果、全国都市圏（東京、名古屋、大阪の３大都市圏と、札幌、仙台、広島、福岡の地方都市圏で合計約３２００件）の建築費プラス土地代の平均は、地価の上昇などで前年度に比べ２５３万円高い４６２３万円となり、注文主の平均年収と比べ６・１倍に達したという。
住宅取得費の目安とされる「年収の５倍」を超えて６倍台を付けたのは、調査を始めた０１年度以降で初めてとのこと。前年度は５・８倍だった。

「年収の5倍」という基準は、欧米から批判を浴びている「働きすぎ」「ウサギ小屋」住宅などの低生活水準を改善する目的で計画された「生活大国五ヵ年計画―地球社会との共存をめざして―」（1992年6月に閣議決定：宮澤内閣）で、労働時間1,800時間、平均年収5倍程度での良質な住宅の取得などを目指すことなどが盛り込まれ、経済大国から生活大国への転換を図ろうとしたものである。

戸建注文住宅の世帯主は、20歳代・30歳代が約50％となり、特に、団塊ジュニア（35歳から39歳）の割合が23％に増加し、過去最高水準となった。団塊世代の退職金が、過去最高水準であり、団塊ジュニア層が増加したというのはこれも影響しているのではないだろうか。
また、住宅ローンの金利タイプは、「固定金利期間選択型」が53.6％となり、「全期間固定金利」は24.6％だったという。

帝国データバンクが発表した景気動向調査（８月調査）によれば、不動産業界の景気ＤＩは25.2（前月比2.5ポイント悪化）で、過去最低を記録した。
住宅購入の環境はますます厳しくなっているということなのであろう。

マンション管理の全面委託

マンション管理の現状は、国土交通省が策定した標準管理規約によれば、理事会による管理組合の運営を推奨しているが、そのマンション管理制度の方針を見直す方針のようだ。

マンションは1970年代から大量供給が始まったとされる。
老朽化の目安は、築30年超といわれており、今後はどんどん老朽化物件が増加してくることになる。
国交省によれば2006年末で63万戸が築30年超とされている。更に10年後には１７３万戸までになるという。

一方、そのような物件は、居住者の高齢化、賃貸住戸の増加などの理由で、管理組合の担い手が不足しがちである。大規模修繕が必要な老朽化物件には切実な問題となっているのも事実。
理事会の機能が停止すれば、管理費や修繕積立金の滞納を招きやすく、居住者の合意形成もしにくくなるため、修繕も後手後手になる。
そのような状態になれば、マンションの寿命はおって知るべし。

そのような状況を改善すべく、国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直すことにしたようである。
理事会による管理組合の運営は基本としつつも、理事会を置かず、管理会社やマンション管理士などに全面委託できるようにする方針との事。
現状でも、管理会社やマンション管理士に一部業務を発注することはできるし、そのようにしているマンションも非常に多い。
その場合は、あくまでも理事会を補助する役割である。
改正案は、管理組合が総会で管理会社などを”管理者”として選任し、その管理会社などが理事会が担う権限を持つことになる。

しかし、このような場合では、グループ会社への修繕等の発注等でコスト高になる懸念等があるため居住者らが委託先をチェックし、不満があれば解約できるようなシステムを考えているという。

さらに、管理組合による修繕積立金の徴収を義務づけることも検討し、法改正も視野に入れ、2009年度から新制度導入を目指すという。

個人的には、管理会社等に全面委託することも現状を鑑みれば仕方ないことだとは思う。
ただ、管理会社等にもピンからキリまであるため、倒産や悪徳業者排除の観点から、受託会社側にも一定の算入規制があってもいいかもしれない。
会計監査や業務監査等は居住者で行う、あるいは系列会社ではない中立の第三者機関とするなど、不正等を確実に把握できるシステム作りも必要であろう。

マンション管理 監事の業務って？ その2

前回掲載してからかなり時間が経ってしまったが、少しでも皆様の参考になればと、マンション管理組合監事の経験談パート２を書きたいと思う。

前回はマンション管理組合の業務や、私が始めに取り組んだことを簡単に述べた。今回からすこし詳細に紹介したい。
私の住んでいるマンションは、規約にも定められているが監事が3名選出されている。その3名で役割分担をし、
イ．理事会の活動については、監事も必ず立会い・出席する
ロ．監査する範囲についても担当者で分担し、ポイントを絞る
こととしたまでは前回述べた。
参考までに、マンション管理組合法人の理事の場合、代表理事を選出することが出来るが、監事の場合は出来ないと考えられているようである。

さて、話を戻すが、「イ．」は業務監査の視点から実施することとしたものであり、「ロ．」については主に会計監査の業務負荷軽減の観点から決めたものである。
実際、それぞれどのような視点で取り組んだのか紹介したい。
管理組合の業務には、標準管理規約（単棟型）（http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html）では以下のように示されている。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六 　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

私のマンションの管理規約も、標準管理規約に準じて規定されている。
監事は、このような業務全てに立ち会うというということではなく、こういう業務をどのように理事会が運営しているかを監視するもので、例えば、理事会に出席し、
・各種業務の報告をどのように受けているか
・その報告に対して、適切な対応を検討、実施しているか（各種法律、規約等に反していないか）
・その対応結果を、ちゃんと組合員と情報共有しているか。
などを客観的な視点で判断する。規約等に反する意見が出た場合には、意見を発言することもあろう。
理事会の成立要件や決議できる内容とその決議要件も必ず確認しておく必要がある。
せっかく議論したことが、決議要件を満たしていないとなれば、決議しても無効であり、時間の無駄になりかねないためだ。
ごく当たり前の前提条件ではあるが、理事会の決議事項に不服がある組合員は、真っ先に理事会自体の無効や決議内容の無効を責めてくるもの。
理事会の議事録等も必ず作成すると共に、理事の出欠状況や決議の賛成票数、反対票数、委任状票数などを明確に記載しておくべきである。
理事会に参加していて思うことは、声の大きい理事の意見がとおりやすいということ。
声の大きい意見がベストアンサーとは限らないため、監事も法的・規約的側面から積極的に意見を言うべきであると思い活動していた。

理事会に出席する以外には、例えば、建物のアフターケアのための確認作業への立会い、修繕箇所への立会い、浄化槽や水質検査等の法定検査時の立会いなど、可能な限り立ち管理組合業務には会うほうが良い。
基本的には管理会社と理事数名が立ち会うことになろうが、監事もどのような作業なのか、どのような状況できちんと対応業務が遂行されているか、実施業者のチェックをきちんと管理会社あるいは理事が行っているか等を確かめることができる。
報告書の文面だけでは、いくらでも書けてしまうので全部の業務とは言わないまでも、いくつかの業務をピックアップして立ち会うのもいいかもしれない。

実際、建物のアフターケア時に、屋根の防水や外壁のひび等、私が指摘してやっと修繕箇所となったものも多々あった。多くの目で見るものだなとつくづく思ったものである。
確かに、業者は修繕箇所が少ないほうがいい訳で、ちゃんと理事会がチェックできなければならない。とはいっても、理事は、専門的知識が備わっいない場合が多く、具体的に指摘できない場合が多い。管理会社も、実際は、建築業者と関連している企業であるため、積極的な行動は期待できない。自ら主体的に行動しなくてはならないのである。
そこで、最近は、そのような管理組合のためにいろいろアドバイスをしてくれるサービスもあるようである。マンション管理士などに相談するのもいいかもしれない。
そのような業者に依頼する場合も総会決議が必要ではあるが。。。

その他業務監査で苦労したことは、規約で定められている、例えば、コミュニティルーム、グルーミングルーム、洗車場等の使用についての運用が適正かどうか、フロントサービスにおける取次ぎ業務などの運用が適正に行われているか、コンビニ収入や託児所収入等が適正にされているか、議事録閲覧における対応が適正か、専門委員会、自治会、地方公共団体との連携が確実に行われているかなど、挙げればきりがないが、この点は、機会があったらまた紹介したい。

次回は、会計監査について書きたいと思う。

またもマンション騒音問題で事件！

また起こってしまった。
マンショントラブルでいつも上位にランクインする”騒音問題”。
今回も洒落にならない事件である。

この事件は、愛知県のマンションに住む男から「人を刺した」と１１０番通報があり、事件が発覚した。
連絡を受けた消防署員が駆けつけたところ、８階の会社員（３９）方で、妻の主婦（３５）が腹、背中、後頭部などを7箇所を包丁で刺され、玄関先で座り込んでいるのを発見した。病院に運ばれたが、重傷。
警察は、階下の会社員（３８）を殺人未遂容疑で逮捕。容疑者は調べに対し、「２年以上前から、真上の部屋の足音や物音がうるさかった。この日もうるさいと文句を言いに行くと、『ごめんなさい』と言われたが、刺した」と供述しているとのこと。
その容疑者は一人暮らし。

以前も書いたが、騒音の問題の解決は非常に難しい。
閉鎖的になりがちなマンションの人間関係。
管理組合や自治会が地域コミュニケーションに積極的に取組み、一言、二言顔を合わせて会話できるような、少しでも円滑なコミュニティに出来れば、このような悲惨ないたたまれない事件は減るのかもしれない。
 

大規模修繕中止

一昨日の読売新聞で、築40年近い首都圏の約３０棟の住宅団地における大規模修繕工事が中止に追い込まれた記事が出ていた。
その概要はこうだ。
外壁塗装塗り替えを伴う大規模修繕工事を始めたところ、１か月ほどで工事が中止に追い込まれた。管理組合総会で決議は経ていたが、着工後、「工事費が高い」と一部住民が強く反対したため。
工事費は抑えたつもりであったようだが、その後、工事費が高いという意見に賛同する人が一気に増え工事を中断せざるを得ない状況になったという。

私もマンションに居住し、監事も努めた身。高齢マンションの記事にはついつい目がとまってしまう。
この記事にも書いてあることであるが、マンション老朽化（高齢化）の問題点としては、次のようなことがあげられる。
・建物の老朽化
・住民の高齢化
建物の老朽化と並行して住民の多くも高齢化し、管理組合自体の運営も難しくなる。つまり、大規模修繕や建て替えが進まなくなるのである。
この記事には、さらに興味深いことが書いてある。
住民が入れ替わり、その結果、経済格差が広がっているというのである。要約すると、利便性がよくないマンションでは、長年の間に、経済力のある人は転出し、その一方で、中古価格はどんどん下落する。すると、収入が少ない人が新たに入居してくるため格差が広がるというのである。
「なるほど！」と思わず唸ってしまったが、他人事ではない。
おおよそ、郊外型マンションや地方都市のマンションが該当すると思われるが、私のマンションもどちらかと言えば郊外型。
経済格差が広がれば、費用がかかる問題での合意形成は益々困難になるのは目に見えて明らか。
修繕積立金だけで大規模修繕が賄えればそれにこしたことはないが、通常、長期修繕計画も２５年から３０年までを見据えて策定されるもの。
４０年、５０年となると未知の領域なのである。

同じマンションに住む知り合い数名との雑談であるが、このマンションを「終の棲家」と考えている人は、半数程度であった。つまり、我がマンションも「高齢マンション問題予備軍」といえるのかもしれない。

最初に紹介したマンションでは、総会で新たな工事が議決されたが、未だに４分の１の住民が反対するなど混乱が続いているという。

200年住宅

政府・与党は、建て替えずに何世代にもわたって住み続けることが可能な「２００年住宅（超長期住宅）」を優遇する税制を２００８年度に創設する方針を固めたとの報道があった。

その内容は、耐久性、耐震性などで一定の基準を満たし、長期間使えると認められた住宅が対象について、土地や建物の登記にかかる登録免許税（国税）を半減する。また、住宅を保有していると毎年かかる固定資産税（市町村税）は、新築から３年間は税額を４分の１にし、住宅を購入する際にかかる不動産取得税（都道府県税）も、通常より軽減する。

さらに、国土交通省では、２００年住宅について１０年ごとに定期点検する制度を検討中で、点検後の３年間も固定資産税を４分の３に軽減し、長期間使用の促進策としたいという。
税効果は国、地方合わせて年間約１８０億円を見込む。

そもそも、日本の住宅は平均すると約３０年で建て替えられ、欧米に比べて住宅の耐用年数が短いことは環境の上からも問題とされてきた。そこで、この建て替え期間を２００年にしようという運動が官民からでている。

調べてみると政府でいろいろと議論されているようである。

既存住宅の性能・品質に関する情報提供の充実や、既存住宅の取り引きに関する情報提供の充実、２００年住宅にかかわる税負担の軽減、２００年住宅の土地及び構造躯体（スケルトン）内装設備（インフィル）の住宅ローンなどの枠組み、リフォームローンの充実、住み替えを支援する住宅ローンの枠組みの整備、リバース・モーゲージ、住宅資産活用ローンの仕組みの構築、家の履歴書の整備、分譲マンションの適正な維持管理のための新たな管理方式・権利設定方式の構築、良好なまちなみの形成・維持など実に様々な提言がされている。

私は、そもそも「何故100年でも、150年でもなく200年なのか？」という疑問を感じた。調べていくうちに、特に科学的な根拠はなくシンボル的なものであるということがわかった。

超長期住宅で目指す２００年の寿命とは、マンションでいえば、これまでの税法上の耐用年数（４７年）の約４倍。経年劣化への対応だけでなく、寿命が長くなるため大地震に遭遇する確率も高まるわけで、材質面、耐震構造も含め大幅に性能を引き上げる必要があるだろう。
その製品認可にあたっては、先にあった事件のような偽装ができないようなシステムづくりも欠かせない。

また、更新頻度の高い配管設備を分離構造としたり、階層間の高さ（階高）を通常より広くするなど、ニーズに合わせ仕様変更しやすい工法、工夫も求められる。ただ、民間のマンションデベロッパーでもすでに１００年マンションなどの商品が供給されていることから技術的には２００年対応も比較的容易との見解もあるが、それでも倍の耐用年数を確保するのはそう簡単ではないのではないか。

マンション管理 監事の業務って？ その１

私がマンション管理組合の監事に選任されて、まず最初にはじめたことは、管理組合の理事で組織する"理事会"に毎回参加しつつ、
①マンション管理組合とはどのような組織で、どのようなことをするのか
②マンションに住む上での約束事である管理規約・細則には何が書いてあるか
を徹底的に調べたことである。
まずは、組織と規定を頭に叩き込むことから始めたわけである。

①の管理組合の業務を簡単にいうと、敷地および共用部分の維持管理を行うことである。
そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール（管理組合規約）を区分所有者の集会（総会）によって決議し、あわせて、管理者（管理組合理事長）および役員を選任する。
次に管理者である理事長は管理組合の執行機関として管理組合規約及び集会の決議に基づいて、必要な手だてを講じることになる。
マンションによっては、自治会と呼ばれる組織があるところもあるであろう。管理組合は区分所有者の団体であり、管理対象物の維持管理を目的とした組織であるが、これに対し自治会は町内会とも呼ばれており、同じ地域に居住する住民の互いの親睦を図るとともに地域生活の向上を目的とする自治組織である。 よって、厳密にいえば、異なる組織であり、それぞれの規約で組織の目的、業務の内容、構成員、運営経費の徴収・使途などについて規定しておく必要がある。
この辺についても、かなり議論をしたこともあり、機会があれば、別途、検討内容をアップしたいと思う。

②については、とにかく管理規約・細則、駐車場の契約書、重要事項説明書等を何回も読み込んだ。
それらを読む時に留意したことは、”今後、業務監査、会計監査を行うときにチェックすべき事項はどこか”ということ。
例えば、使用細則に集会所・コミュニティルームの使用料が規定されていた場合は、監査時に、予約表と使用履歴を捕捉し、使用料金の確認が必要であるし、理事会での決議については、定足数や議決権どおりに行われているか　などが確認ポイントである。
そのような観点で見ると、膨大な監査チェックポイントがあることがわかる。とても年１回の与えられた監査期間内で全部を監査できるものではない。
そこで、他の監事とも相談し、
イ．理事会の活動については、監事も必ず立会い・出席する
ロ．監査する範囲についても担当者で分担し、ポイントを絞る
こととした。
この点の詳細については、長くなるので次回としたい。

マンション騒音で賠償

マンションの騒音に関する問題は非常に多く、加害者も被害者も共に苛立ち、不安等精神的ダメージが大きい問題である。また、解決に当たっても、時間・労力・心身等、大変辛く難しい問題である。
私も、監事在任中、非常に多くの相談が管理組合に寄せられていた。ある意味、日常茶飯事的によせられていたと思う。
具体例を挙げると、
・上階、下階の部屋の子供の歩く音等がうるさい
・隣家の歩く音がうるさい
・階段を上り下りするときのハイヒールの音がうるさい
・玄関の開閉音がうるさい
・屋外で遊ぶ子供の声や主婦の立ち話がうるさい
・ピアノの練習音がうるさい
・改造車両の排気音がうるさい
・隣家のエアコン室外機の音がうるさい
・ペットの鳴き声がうるさい
など騒音に関する相談は実に様々。
中には、車へのイタズラや証拠固めのためと思われるカメラの隠し撮りや、ストーカー行為などに発展してしまったものも。ここまでくると、もう犯罪。
世の中には、感情のもつれから、殺人事件等の大きな事件に発展した例も報道されている。
かといって、騒音問題には特効薬のようなものは存在しないのも事実。非常に厄介な問題である。

騒音問題の原因はいろいろ考えられるが、経験上、
・建物の構造上問題がある
・お互いの価値観、感受性、受忍限度等の違い
・自己中心的、協調性の無い行動・発言
・生活習慣時間帯の多様化、不一致
・マンション居住者のコミュニケーション不足
などが主な原因の一つといえるのではなかろうか。
話し合いがこじれてしまった事例は、当人同士で直接交渉をしている場合が多く、マンション管理組合（又は自治会）が仲介して意見調整した場合は、当人同士も第三者の意見が入るからか、歩み寄りやすいようである。とはいっても、最終的な解決しない問題なのが実情である。

また、マンションの騒音で難しいと感じたことは、音の発生源の特定が困難ということと、受忍限度には個人差があるということである。
音の伝播は、非常に複雑であり、”真上から聞こえてくる騒音なので真上のお宅かと思ったら、実際は、斜め上のお宅の音だった”なんてこともある。そのような思い違いから、無用なトラブルに発展してしまうおそれもある訳である。
受忍限度も個人差が大きく、トラブルになってる当時者宅で管理組合が第三者的に現地確認をしたときも、全く気にならない人もいれば、多少は気になるが受忍限度範囲内という人もいる。ただ、感じ方が違うにせよ、被害者にとっては受忍限度を超え、精神的にも参ってしまうような切実な問題なのである。

先程言ったが、騒音問題については特効薬は無い。自分なりにいくら丁寧な対応をしても、それを逆手・偏屈に捉える人もいるので、その場合は、解決には向かわないこともありえる。しかしながら、前に向かわないと生活が出来ないので、一人ひとりが負けない強い意志を持つ事も大事である。

このように難しい騒音問題。東京地裁で以下のような判決があったので参考までに紹介したい。

－東京板橋区　マンション騒音訴訟－

１０月３日、マンション上階に住む幼児の走り回る足音で苦痛を受けたとして、東京都板橋区の男性が幼児の父親に２４０万円の賠償を求めた訴訟の判決が東京地裁であった。
判決内容は、幼児の父親に３６万円の支払いを命じるもの。足音がかなり大きく聞こえ時には深夜まで及んでいたと認定。
「父親は幼児をしつけるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当然だった」と対応が極めて不誠実だったと指摘したうえで、「足音は受忍限度を超えている」と述べた。
男性は妻と６階建てマンションの１階に住んでいたが、幼児の家族が０４年４月ごろに２階に引っ越してきてから、当時３～４歳の幼児が室内を走り回り跳びはねる音に悩まされ、妻は不眠などになった。男性は父親に抗議したが突っぱねられたため、騒音計を借りて測定し、５０～６５デシベルの音だったとして提訴した。
幼児の家族は０５年１１月に退去している。

マンション管理組合監事の責任と限界

マンション管理組合の監事の役割を少し噛み砕いて示すと、おおむね以下のとおりである。

①管理組合の財産状況の監査を行うこと
②理事の不正や法律違反の有無をチェックするとともに、業務執行の妥当性を監査すること
③監査の結果、不正があると認められるときは、臨時総会を招集すること
④理事会に出席して意見を述べること（ただし、議決権はない）

つまり、監事は、管理組合の業務を執行する機関である理事会（監事は、管理組合の役員ではあるが、理事会を構成する者ではない）について、管理規約や総会での決議した事項に反した運営を行っていないか、独断専行的な運営をしていないか、あるいは、管理費等の不正・不適切な会計処理や使途はないかなど、客観的・第三者的な立場から「監査」を行う役割を担っており、理事会の監督的立場にあるといえる。

前回は、以上の役割を果たすためには幅広い知識が必要ということを記述したが、マンションの居住者がすべからく資質を有する方がとは限らないし、輪番制によって役員を選出する方式の場合は資質とは関係なく監事が選出されることになる。

そのような状況に中で、監事としての責務を果たせなかった場合はどのようなことになるのであろうか。

一般的には、監事は自ら表明した監査意見に対して責任を負うことになる。
例えば、監査を実施した結果、問題がない旨の意見を表明したにもかかわらず、実際には、重大な不正・誤謬があったというような場合には、正当な注意を払って監査を実施しなかったのではないかという点において、監事は管理組合の構成員である区分所有者に対して責任を負うことになろう。
また、管理組合が行った会計報告に基づいて何らかの意思決定を行った管理組合の利害関係者の意思決定を誤らせたことに対しても責任を負うものと考えられる。
そして、監事が故意または過失によって、区分所有者や管理組合に損害を与えたときは、その損害について損害賠償責任を負うことになるであろう。
ちなみに、理事が預かっていた管理費等を不正に流用した場合は、損害賠償などの民事責任だけではなく業務上横領や背任罪等の刑事責任も負うことになるであろう。

一方、管理組合の監事には以下のような問題も指摘されているところである。
①実効性ある監事監査の実現が困難
②公認会計士等の専門家による監査環境が未整備

①は監事の職務を果たすためには、管理組合会計や監査手続などに関する専門知識や理解が必要であるが、マンションに現に居住する組合員のなかに、必ずしもこのような資質を有する方が存在するとは限らない。また、輪番制によって役員を選出する方式の場合は資質とは関係なく監事が選出されてしまう。
また、現在のマンション標準管理規約（単棟型）には「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」（団地型も同旨）と規定されており、これに沿った管理規約を制定しているマンションでは、外部の公認会計士等の専門家を監事に選出することは困難であり、これら外部の専門家等は監事になりえないと解される。
さらに、専門知識を有しない監事のために、業務監査及び会計監査をどのような手続により行なえばよいかという監査基準が明らかではなく、拠りどころとなる指針（マニュアル）も存在していない。しやがって、職務に対する意欲がある組合員にとり環境が整備されていない状況であるといえよう。

②については、現在は、管理組合会計に関しては、企業会計や公益法人会計のように、一般に公正妥当と認められた基準がなく、外部の公認会計士等が監査を実施するに当たり依拠すべき基準がないため、企業会計における財務諸表監査と同じように管理組合の会計報告書全体の信頼性について意見を表明することはできないと考えられる。
ただし、会計報告書全体の信頼性について保証することはできないとしても、現在でも、監事と個々の管理組合との間で、予めどのような点についてチェックするか検討を行い、その結果両者が合意したチェックポイントに関して監査手続を実施し、これにより得られた意見を表明することはできると思われる。つまり、監査そのものではありませんが、限定的な形であれば、管理組合会計基準が存在しない現状においても、公認会計士等により監査手続きではなく、一定の検証手続が実施できると考えられる。

このような問題は理事や監事になって初めて気づくもの。さらに、“縁の下の力持ち”として、見えないところで地道に活動する理事や監事にとって、時間と労力を捧げても、管理業務はうまくいって当然。
真面目に取り組む者ほど、報われない思いが募ることが多いのが現実。このような責任と限界、環境の中で、私がどのように監事業務に取り組んでいったかを今後、機会ある毎に記していこうと思う。

監事の仕事は楽ではない

以前にも書いたが、私はマンション管理組合の監事を約3年ほど務めた。
ネットで活動内容等を検索しても、理事長や理事の体験記は結構ヒットするが、監事となるとほとんどない。あっても実務に参考になるのはわずかしかない。
そんな中、私のマンションは、約４００世帯で監事の定員は3名。手探りでの監事運営が始まった。

ここで改めて監事の役割を示しておくと、
・組合の財産の状況および組合の業務の執行状況の監査をし、その結果を総会で報告すること。
・業務執行等に不正があれば臨時総会を招集すること。
・理事会に出席して意見を述べること。
である。

ここで、曲者なのが「組合の財産の状況および組合の業務の執行状況の監査」である。
財産状況の監査というのは所謂「会計監査」のことで、一方、組合の業務の執行状況の監査は「業務監査」といわれている。

就任前、監事の仕事を管理会社の担当者に聞いたところ
「監事の理事会への出席は、規約上義務ではありませんし、監査も年一回となっています。理事の方は、毎週何らかの活動があるマンションもあるため、監事の方がプライベートな時間を圧迫するようなことは少ないと思います。」
といわれていた。
確かに管理規約上ではそうなっているし、一般的にはそうであろう。
今になって考えてみると、安易に考えすぎたと反省している。監査を行うための”知識”が絶対的不足していたからである。つまり、管理会社の担当者のように、マンション管理に関する各種法律や規則等を理解できていたら、規約どおり、理事よりはプライベートな時間が取れたのかもしれない。

監事の役割は、要は、理事会が誠実に任務を履行しているかをチェックする機関である。チェックするには、チェックの根拠とチェック対象がなければならない。チェック対象はもちろん”理事会”であり、明確になっている。
チェックの根拠は・・・。わからない。
管理規約を理解することは最低限必要だとは、何となく理解していたが。

管理会社の担当者やネットで検索してみると、関係ありそうな法令等は非常に多岐にわたっていた。
参考までに例示しておくと以下のとおりである。

・建物の区分所有等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替えの円滑化等に関する法律
・民法（取引、契約等マンション管理に関するもの）
・不動産登記法
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・建築基準法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・マンション管理適正化指針
・マンション管理規約（各種細則を含む）
・簿記・会計（公益法人会計、企業会計）　　等

非常に、幅広い知識が要求される。ちょっと私自身も引いてしまった。「これは大変な役割を受けてしまったものだ」と。
それらの法律、規則に準拠して理事会は活動しているか、不正がないかをチェックすることができるのか、不安がよぎる。さらに、私を含め監事3名は、上記法令等に詳しい者はなく、初めてマンションに住む方のみ。当然、理事等の役員の経験者もなし。
職務の性質上、監事は理事とは独立した立場が要請されるため、理事が監事を兼任することはできない。理事の応援も求められない。
益々、不安が増大する。
しかし、一旦引き受けた以上は責任を果たすのみと、「男に二言はない！」と自身に言い聞かせ勉強を始めることにしたのだが。。。

マンションに住む

私は今、築5年程のマンションで暮らしている。
マンションの完成と同時に引っ越してきた。
入居後しばらくして、マンションの管理会社から、マンション管理組合の役員になってほしい旨の依頼があった。
今まで、社宅や賃貸住宅しか暮らしたことがなかった私にとって、全くの未知の世界。
マンション入居前に、分譲業者から管理組合なる組織がある位は聞いていたが、まさかいきなり役員とは想定外であった。
現在は、管理組合の役員任期は終わっているが、ボランティア的に各種活動に参加している。

そもそもマンション管理組合とはどんな組織なのか？
私も最初は全くわからなかった。町内会や自治会のようなものかと考えていたが、実は区分所有法という法律に基づき、法律がその性格をはっきり決めている団体である。法律の考え方は、分譲マンションの住戸を買って区分所有者になれば必ず管理組合のメンバーになる。つまり団体加入の出入りの自由はないのである。
町内会や自治会は、一種の任意団体で、法律による裏付けはない。基本的には入りたい人だけが入る団体である。

マンション管理組合はどのような業務を行うのか。
共有財産である共用部分の維持管理を行うこと。一言で言えば簡単そうであるが、実は管理組合の役割は幅広い。建物や敷地、付属施設などを良好な状態に保ち、円滑な共同生活、コミュニティを維持するために必要な様々な事項が含まれるからである。
足音、子供の泣き声・遊ぶ声、ピアノなどの騒音問題、ペット問題、駐車場問題等、長期修繕計画など、実に様々で厄介な問題が多い。
私のマンションは、自治会と管理組合が分かれているため、本来は共有財産である共用部分の維持管理に係るものは管理組合が、そうでない人的トラブル、生活トラブルのようなものは自治会が処理すべきであろうが、まだ組織が未熟のためか、実際は管理組合がその多くの対応をしている。

管理組合と管理業者の関係。
管理組合だけでこのような様々な仕事を行うことは、知識や技術も必要であり、余程しっかりした管理組合でないとできない。このため、総会や管理組合の理事等の役員で構成する理事会などで基本的な方針を審議・決定し、大部分の事務は管理会社に業務委託することが現実的である。

私は、どのような役員になったかというと、「監事」である。「監事」は「幹事」と違い、宴会部長ではない（笑）。
「監事」は、組合の財産の状況および組合の業務の執行状況の監査、その結果を総会で報告する業務である。権限も強く、業務執行等に不正があれば臨時総会を招集することもできる。また、理事会に出席して意見を述べることもできる。
この監事の業務を見る限り、「理事に比べたら楽かな？」と言う軽い気持ちで引き受けたのだが、実際は・・・。
その様子は次回以降で・・・