マンション管理の全面委託

マンション管理の現状は、国土交通省が策定した標準管理規約によれば、理事会による管理組合の運営を推奨しているが、そのマンション管理制度の方針を見直す方針のようだ。

マンションは1970年代から大量供給が始まったとされる。
老朽化の目安は、築30年超といわれており、今後はどんどん老朽化物件が増加してくることになる。
国交省によれば2006年末で63万戸が築30年超とされている。更に10年後には１７３万戸までになるという。

一方、そのような物件は、居住者の高齢化、賃貸住戸の増加などの理由で、管理組合の担い手が不足しがちである。大規模修繕が必要な老朽化物件には切実な問題となっているのも事実。
理事会の機能が停止すれば、管理費や修繕積立金の滞納を招きやすく、居住者の合意形成もしにくくなるため、修繕も後手後手になる。
そのような状態になれば、マンションの寿命はおって知るべし。

そのような状況を改善すべく、国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直すことにしたようである。
理事会による管理組合の運営は基本としつつも、理事会を置かず、管理会社やマンション管理士などに全面委託できるようにする方針との事。
現状でも、管理会社やマンション管理士に一部業務を発注することはできるし、そのようにしているマンションも非常に多い。
その場合は、あくまでも理事会を補助する役割である。
改正案は、管理組合が総会で管理会社などを”管理者”として選任し、その管理会社などが理事会が担う権限を持つことになる。

しかし、このような場合では、グループ会社への修繕等の発注等でコスト高になる懸念等があるため居住者らが委託先をチェックし、不満があれば解約できるようなシステムを考えているという。

さらに、管理組合による修繕積立金の徴収を義務づけることも検討し、法改正も視野に入れ、2009年度から新制度導入を目指すという。

個人的には、管理会社等に全面委託することも現状を鑑みれば仕方ないことだとは思う。
ただ、管理会社等にもピンからキリまであるため、倒産や悪徳業者排除の観点から、受託会社側にも一定の算入規制があってもいいかもしれない。
会計監査や業務監査等は居住者で行う、あるいは系列会社ではない中立の第三者機関とするなど、不正等を確実に把握できるシステム作りも必要であろう。